产业新城业务包含三种类型,分别是产业新城、科技新城、产业综合体。在目前发展态势下,产城发展的特点可归纳为:资本开路、运营为王。在产城领域,需要关注的核心是“十四五”的逆周期调节,在疫情、外部经济影响要素之下,我国经济未来的增长显得非常重要。2021年中国国内生产总值114.4万亿元,同比增长8.10%。 图表1 2017-2021年国内生产总值及增速(单位:万亿元、%)
随着中国城市规模的不断扩大,部分新城新区建设过度追求物理空间建设,严重浪费土地空间的现象较为普遍,城市建设逆集约化现象日益突出。国土部发布的《全国土地整治规划(2016-2020年)》明确要坚持以人为本,按照有利于提高节约集约用地和提升城镇发展质量的要求,围绕城市产业结构调整、功能提升和人居环境改善,合理确定城镇低效用地再开发范围。因此,未来新城规划建设应始终坚持集约节约利用土地的原则,实行严格的土地审批制度,优化新城的功能布局,提倡土地的复合开发利用,提高土地的利用效率。2021年中国19个主要城市土地供需相对稳定,工业用地供应量269,309亩,成交量257,230亩,供求比是1.05。供地价格高的地区在北上广深,其次是东莞、佛山、南京、杭州;仅北京、沈阳、东莞工业用地供不应求。
图表2 2017-2021年中国主要城市工业用地供应成交量及占比(单位:亩、%)
我国大部分产业新城项目还处于建设阶段,生活配套设施主要集中在满足就业人群日常生活需要上,功能配套的完整性仍有待加强。随着产业土地政策收紧,行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期,粗放式的园区扩张时代已经过去。 土地和生态资源的日益稀缺使得高效利用土地成为未来发展的必然趋势。产业新城的发展模式也必将逐渐从外延式扩张向创新驱动的内涵型发展方式转变。在产业新城规划中,将更加注重与产业发展的互动,空间布局更多地结合产业特征进行规划,经济活动与生产要素通过合理的空间流向,使土地承载的产业活动在空间的选择上更趋于合理化。 从配套方面来看,目前对比研发总部类和生产制造厂房类产业园区,研发总部办公类配套相对更加齐全,但是业态功能同质化严重,造成投资回报率低,研发总部类项目投资回报率在5%左右,生产制造厂房类投资回报率在3%左右。 从研发总部类功能业态布局排名来看,商业排在第一位,配比区间13%-24%;公寓商业排在第二位,配比区间为1.08%-17%。从生产制造厂房类功能业态布局排名来看,商业排在第一位,配比区间0.1%-0.3%;经营性餐饮排在第二位,配比区间为0.13%-0.18%。
产城高度融合是产城一体化的重要方向,十九大提出实施区域协调发展战略,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。此举有助于加速推进新型城镇化建设,推动新型城市发展、加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。随着“一带一路”“中国制造2025”“互联网 ”等战略的稳步实施与加快推进,中国产业结构不断优化和调整,产业新城作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎,在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。 新型城镇化注重“以人为本”,其实质是以人为中心,以产业发展为动力,实现生产要素向城镇集聚、农业人口生活方式向城镇化转变,形成规模经济,进而影响地域空间结构演变,实现由传统社会向现代文明社会的全面升级。而对于产业新城而言,随着产业结构的优化升级,城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素。因此,产城融合仍是新城发展的目标方向。 该项目是以科技产业为主导的综合性新兴产业城区,新城拥有世界级的基础设施和完善的配套服务,同时也开展了多项科技创新项目和活动,促进了新城的科技发展和经济繁荣。具体来看,包括以下新业态内容:
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