在“以居家养老为主”的基本养老政策指导下，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。当前我国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求，养老地产蕴藏巨大市场。传统房地产已进入缓慢发展期，而中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产属性独特，空间巨大，是未来地产开发的主要方向和朝阳产业。

本项目建设在白山市江源区龙头山景区，龙头山以环境清幽，植被覆盖率高，自然环境优美，动植物生长良好，山林资源丰富，生态系统良好基础，建设集休闲、度假、居住、医疗保健为一体的旅游养生养老综合体项目。

（1）养生养老产业现状分析

随着中国“老龄化”的加速，养老资源的匮乏已经成为一个十分严峻的社会问题。如今人们生活水平大幅度提高，大家对于健康的渴望越来越强烈，由此催生了康养产业的诞生和发展。康养产业其实非常广泛，其中包括了养老、医疗、体育、养生、旅游等等，并且衍生了许许多多的产业链。康养产业让国民的健康与养老问题得到了有效的解决，“老有所乐、身体健康”是康养产业为人们做出的最大贡献。

我国康养产业市场消费需求在5万亿元以上。但是随着康养产业的供给不断增加，2030年我国康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。根据不完全测算，当前每年为康养产业提供的产品却仅仅在5000亿—7000亿元左右，针对持续旺盛的市场需求，明显有效的供给严重不足。

国家卫健委2022年9月提到，预计2035年左右，中国60岁及以上老年人口将突破4亿，占总人口超过30%。截至2021年底，老年人口达到2.67亿，占总人口的18.9%。到2053年，中国老年人口占比预计将达到34.9%，加上0~20岁没有生产能力的人群，将近70%的人需要依靠剩余30%的劳动生产者去抚养。3/4的老年人患有慢性病，其中失能失智占比超过1/5，迫切需要疾病诊治、日常生活照护等服务。然而，目前我国护理人员缺口已高达千万，随着老龄化、少子化程度的加剧，缺口会越来越大，人力成本越来越高。

养老产业是为生命长期健康、幸福实现的各种产业和研究提供的服务；养老产业就一定是通过各种生命研发、科学研究、生产应用提供保持和延续生命活力的全方位针对性联通服务。养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业，切忌仅仅为满足部分生命的服务，并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖老年人群。

我国主流城市的白领亚健康比例高达76%，亚健康人群庞大，健康需求持续热胀，大健康市场呈现明显的年轻化态势并向城市和高收入人群集中，服务于亚健康人群的健康管理服务产业处于发展的初期，康复疗养类项目备受青睐。

养老服务方面，我国60岁以上老年人口占比18.1%，目前老年人养老床位仅35张/每千人，低于国际标准50张/每千人。全国现有养老护理员仅30多万人，2022年需求目标是600万人，还远远不够。养老服务需求与供给能力不匹配之间的矛盾越来越凸显。

中医药养生方面，中医药康养有望发展成为康养产业的核心领域，“中医药治未病”健康理念更加深入人心，2020年中医药大健康产业规模超3万亿元，2025年将占到整个健康产业规模的一半，达7.5万亿。

“老龄化”的问题、各种慢性病和身体亚健康的问题，导致人们对于自身健康越发重视。同时，国家十分注重“养老产业”的发展，对于医疗保健、养老保健等工作的部署也提上了日程。各方力量不断助推我国健康医疗产业的发展，为“康业产业”的市场前景绘制了一片蓝图，具有非常大的潜力，同时也是一个非常大的养老事业新“风口”。

（2）养老产业前景分析

近年来，国家层面的政策不断出台，引导康养产业高速发展。从2013年提出加快养老服务业，2016年出台的《“健康中国2030”规划纲要》，2019年 出台的《健康中国行动（2019—2030年）》到“十四五”规划和2035远景目标纲要通过，未来5—15年健康养老大方向确定。我国的健康产业发展顶层规划不断清晰，康养产业正在成为加快建设健康城市示范市，强调养生旅游品牌建设输出，加快乡村振兴建设，推动老龄事业与产业协调发展的重要抓手。

2030年，健康服务业市场总规模将达到16万亿，“大健康”产业将成为经济发展的新引擎，未来20年最具爆发力的蓝海市场。当前，房企、险企、国央企等企业纷纷进军养老产业，而中国健康产业增加值与发达国家有一定差距，占GDP的比重不足10%；中国大健康产业占全球的市场份额不到2%，正以高速度增长。

“十四五”期间提出，学校护理专业招生规模要实现明显增长；拓宽人才培养途径；支持院校（尤其是一流本科）增设养老专业，完善养老服务专业教学标准，支持院校和机构合作，推动职业技能等级培训考核制度；完善人才激励政策。完善养老机构等级质量评价、护理员薪酬待遇保险政策，给予职业技能等级补贴、荣誉奖励、应届生入职奖励等；促进老年用品智能化升级；加强对照护机器人、康复辅具、智能检测等智慧产品的研发。

综上所述，本项目市场前景广阔。

（1）政策优势

工业和信息化部、民政部、国家卫生健康委关于印发《智慧健康养老产业发展行动计划（2021—2025年）》的通知，到2025年，智慧健康养老产业科技支撑能力显著增强，产品及服务供给能力明显提升，试点示范建设成效日益凸显，产业生态不断优化完善，老年“数字鸿沟”逐步缩小，人民群众在健康及养老方面的幸福感、获得感、安全感稳步提升。

吉林省人民政府办公厅《关于推进养老产业加快发展的实施意见》吉政办发〔2022〕25号指出，到2025年，以社会力量为主体，市场配置为手段，旅居养老、文化养老、健康养老、养生养老等产业链条长、覆盖领域广、经济社会效益好的养老服务产业集群和集聚区基本形成；养老产业不断升级、市场开放有序、服务丰富多元的居家社区机构和互助养老相协调、医养康养文养相结合的养老服务体系基本健全；在全省形成兜底供养有保障、普惠养老能满足、中高端养老可提供，养老服务供给能力和质量显著增强的良好格局。

（2）自然资源优势

江源区属亚热带季风湿润气候，四季分明、雨量充沛，光热资源较为充足，每逢盛夏，凉爽宜人，乃避暑胜地。森林覆盖率达85%，青山翡翠、古木参天，生态环境十分优越，为养老产业的开发营造了极其有利的自然环境。林下资源极为丰富，盛产蓝莓、山野菜、天然野生菌类，以及五味子、刺五加等中草药材；辖区内大阳岔镇拥有世界仅存两处之一、极具科研价值的寒武─奥陶地质界限层，被形象地称为“国外有个加拿大，中国有个大阳岔”。

（3）区位优势

江源区是辽宁、河北、山东、北京等地经201国道通往长白山旅游风景区的必经之路。辖区内公路纵横交错，鹤大线、沈长线等5条国省干线高等级公路贯穿境内；浑白线、鸭大线两条铁路干线贯通南北，铁路运输可达全国各地。距长春龙嘉机场270公里，长白山机场100公里，距集安口岸162公里，丹东口岸392公里。具有与长白山旅游沿线、辽宁沿海经济带、长吉图开发开放先导区、黑龙江哈大齐工业走廊、白通丹经济带的区位条件，特别是贯通东三省的东边道铁路工程启动后，江源对接以上几大经济带的区位条件将更加明显。

本项目占地面积100万平方米，建筑面积21万平方米（含非住宅用地上的附属设施部分）。建设住宿区、餐饮区、医疗养生区、休闲娱乐区、会议室、商场购物区等功能区。打造以健康产业为龙头的四大业态，即休闲、度假、居住、医疗保健，涵盖休闲娱乐、生态农业、健康养生、医疗、疗养、餐饮等。

项目总投资50000万元，其中固定资产投资40000万元。

项目建成后，年销售收入27548万元，利润9100万元，投资回收期7年（税后，含建设期2年），投资利润率18.2%。

建设白山市龙头山旅游养生养老综合体项目社会效益显著，包括如下几点：

一是老年人有了依靠，减少了寂寞，有利于延长寿命。

二是解决了老年人的子女的后顾之忧，有利于其子女更安心生产一线、本职岗位工作。

三是把老年人集中到一起，他们有很多共同语言可以交流、乐意交流、快乐交流，有利于老年人安度晚年，提升平均寿命。

四是有利于提升社会生活幸福指数，推动和促进社会的和谐发展。

五是增加就业岗位，带动地方经济发展。