该项目建设依托规划区良好丰富的农业种植环境、特色文化环境和经济开发基础，充分对接国家特色城镇化及全国农业发展大势，以农林产业为基础，融入农林旅游和康养特色的市场需求资源，以“农林旅游 生态康养 文化传播”为发展模式，以“农业 旅游 养老 文化”为主要功能，将本项目打造成集全生命链第三代农场、特色旅游基地、原创度假品牌等于一体的田园旅游综合体项目。

（1）中国休闲农业和乡村旅游发展趋势

2019年，中国城乡居民旅游消费持续攀升，城镇居民旅游消费达4.75万亿元，乡村居民旅游消费为0.97万亿元。2020年因疫情原因，我国居民旅游收入快速减少，2021年情况有所恢复。2021年，城镇居民旅游消费达2.36万亿元；农村居民旅游消费为0.55万亿元。同程旅行大数据显示，2021年国庆节期间选择长线旅游的游客，更倾向于前往地广人稀的乡村旅游目的地。近年来各地乡村游建设发展迅速，美丽乡村成为越来越多城镇居民休闲度假的首选之所，无论是饱览自然风光，感受农业生态还是体验乡村民俗，对习惯面对钢筋水泥的城市游客都具有强大的吸引力。

图表1  2017-2021年中国城乡居民旅游消费趋势图（单位：万亿元）

田园综合体横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。田园综合体是加快推进农业供给侧结构性改革，实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展空间。

（2）田园综合体市场分析

国家级田园综合体是由中央财政支持的试点工作，省级田园综合体是由省级财政支持的试点工作。试点省份有调整，原有的18个省份中有一半在进行第二批的推进，现又新增加1个直辖市及3个省份，包括北京、吉林、黑龙江、湖北。

图表2  申报流程基本不变，申报内容更看重实施方案

近年来随着乡村振兴规划和乡村振兴的深度开展，三年环境整治，脱贫攻坚，整个乡村的架构在进一步深化。田园综合体要有持续发展的结构，所以生产是基础，生活是目标，生态是底线。过去田园综合体更加强调文旅，现在强调了产业教育文旅相结合，其产业也要基于多种产业的发展。根据2017年国家农业综合开发田园综合体试点省份情况来看，田园综合体的建设内容依据功能性可以划分为农业生产、产业加工、文旅休闲、生活居住和综合服务五个部分。

图表3 立项前提调整前后对比

根据已披露的10个田园综合体试点来看，平均投资额在16.21亿元左右，即可预期年国家级田园综合体的总投资额达到583亿左右。这仅仅只是第一批国家级田园综合体的投资规模。加上各省（市）的备选项目，预计田园综合体的投资规模将突破1,000亿元。

图表4  部分省份田园综合体资金主体分布情况 (单位：亿元)

田园综合体的未来将依据以下三个方向：

一是农业、文化与旅游“三位一体”。近年来国内休闲农业与乡村旅游热情正盛，而田园综合体作为乡村游升级的高端发展模式，更多体现的是旅游 地产发展思路。未来，田园综合体是将是以“农业 文创 旅游”的模式大规模开展。

二是田园、休闲与社区的融合。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程，还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，吸引都市客源去旅居与休闲，满足城市人口对休闲及社区的生活。

三是打造养老养生基地。从生态环境建来看，田园综合体良好的养生环境基础，具有天然绿水青山的生态环境，空气清新，植被覆盖率高，远离城市的污染及交通拥堵。从食材健康程度来看，田园综合体提供绿色、有机、健康的鲜活农产品保证食品安全。从康养产业的发展来看，田园综合体作为农业发展的高级阶段和发展形态，其产业属性上具有第一产业、第二产业和第三产业的复合性，可建设养老养生会所，并具有一定的客源，可确保康养产业的发展及产业链的延伸，可以更好地带动新农村的发展。

（3）区域旅游市场情况

当前，四平市共有国家A级景区10家，其中4A级景区数量5家，占50%。乡村旅游点26家，其中A级以上19家；全市A级以上乡村旅游经营单位33家，3A级以上21家，旅游基础设施较为完善。2021年1-9月份，四平市乡村旅游接待总人数达166.32万人次，收入达2.27亿元。

（1）政策环境

2017年，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件；财政部印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）、《开展农村综合性改革试点试验实施方案》，并发布了开展田园综合体建设试点的通知。

2021年5月财政部印发《关于进一步做好国家级田园综合体建设试点工作的通知》，对北京、吉林等十三个省份继续开展田园综合体建设试点，中央财政通过农村综合改革转移支付，按照有关规定实施定额补助。

吉林省部署实施“百园”创建工程，建设100个规划布局合理、要素有效聚集、产业体系健全、运行机制灵活、设施装备先进、生产方式绿色、综合效益显著、辐射带动有力的现代农业产业园。

四平市“十四五”文化、广播电视、旅游和体育发展规划明确转型升级，拓宽全市旅游产业发展链条的发展思路，构建全域休闲旅游产业格局，培育休闲旅游产业发展动能，推动产业全要素聚焦，这对田园综合体项目提供政策支持。

对于招商引资企业，吉林省、四平市、梨树县均有一系列优惠政策，其中包括统筹使用国家支持农业产业园建设相关资金和省级现代农业发展专项资金、畜牧业发展专项资金，采取先建后补、以奖代补、风险补偿、贷款贴息等方式，支持产业园基础设施建设、科技创新和农业生产重大技术措施在产业园推广示范。

（2）区位优势

梨树县是国家新型城镇化综合试点地区，国家级（食品类）农畜产品加工、新型工业化产业示范基地，全国现代农业示范区，国家级农村金融综合改革实验区，全国基层中医药工作先进单位。梨树县交通便利，“京哈”、“四梅”、“哈大”铁路，“长大”高速公路、102国道等交通主动脉从梨树县境通过。

该项目建设总用地面积约2,500亩，总建筑面积约10万平方米，建设内容包括中药材种植示范基地、生态农产种植和文化体验基地、千亩果林示范基地、特色文化传承保护观光基地等。同时，配套建设给排水系统、变配电系统、照明系统、防雷系统、消防报警系统、电视电话系统等。

项目总投资45,000万元，建设投资约为41,855万元，流动资金约为3,145万元。

图表5 项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

预计项目全部竣工投入运营后，年均可接纳游客50万人次，年销售收入26,900万元，年均利润总额8,630万元（税后），投资回收期约为8.2年（含建设期3年），投资利润率19%。

表6 主要财务效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币

景区建设将带动项目地田园养生体验与生态农林旅游的发展，促进特色农林产业化进程，给游客提供良好的休闲娱乐消费环境，满足旅游、康养、摄影、观光、休闲、度假、文化研学为一体的多种需求，对生态农林旅游和地区现代田园康养的发展起到促进、宣传作用，并对周边地区产业结构调整、改善地区物质生活，促进就业和环境改善有着极大的推动作用。