“商业综合体”概念源自“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是以商品的批发、零售贸易为主导，将城市中娱乐、餐饮、医疗养生、文化体验、展览展出等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

商业综合体的高度功能集约，满足了人们各种需求，扩展了消费者线下消费的场景，适应了碎片化、个性化的消费需求，同时能够促进商业商务发展，已经成为中国城市化发展的主要模式。

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对购物消费场所的要求也同时提高，购物中心的功能也随之越来越完善。单纯的“购物 娱乐”难以满足人们的需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。购物中心从一百多年前的美国郊区购物区域，发展为如今全方位的商业综合体；从最初的简单情感共鸣，到如今的“沉浸式”购物体验打造。其中的变化不仅证明了时代的进程，更体现了人们消费观以及消费需求的更迭。

在国际一线城市商业综合体中，商务办公业态比例最高，均值达44%；其次是商业零售，均值为23%；再次是酒店公寓和住宅，均值分别为21%、12%。可见，国际城市商业综合体的功能更多表现为商务办公。国际主流城市商业综合体主要包括商务办公、商业零售、酒店公寓三大类型，这在当前的国际城市出现频率最高，主要位居城市核心商圈或新城核心地段。其中，商务办公型又可以细分为金融商务型、会展商务型、酒店商务型、总部商务型，商业零售型有购物广场型、文化商街型、特色商场型和时尚街区型，酒店公寓型包括主题酒店型和住宅公寓型。但是，在各大型城市商业综合体及其分类之间，并没有明确的划分界限。每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体，中国地产发展至今，发展城市综合体已经代表了一种趋势，一种潮流，一种地产品牌持续发展与城市地产价值最大化的必需品。这种发展趋势不仅仅表现在一线城市，二三线城市也是如此。

商业综合体是现代商贸业的一种新业态，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45%-65%的比例。创业比例占3%-5%的比例；真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体目前正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。住宅市场低迷已经是不争的事实，而房企在今后两年要在业绩上有所建树不得不多花心思，多点创新和突破。当前中国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。

从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。艾媒咨询师认为，商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。

据中国商务部数据，中国整体消费主要发生在夜间，其夜间消费额占据全天消费的60.0%，大型商场在夜晚18时－22时期间，销售额的占比达到全天销售额的五成以上，中国夜间经济消费庞大，夜间经济的发展是必然趋势。目前，北京上海等城市都已经出台政策打造夜间经济商圈，任命夜间经济建设“区长”等。夜间经济不仅可以促进经济活动时间延长、各种设施利用率提高、就业机会增多，有助于推动服务业扩张规模，扩大消费，增加税源，聚集财富、产业和人气，还提高城市的竞争力和吸引力，拓展游客的消费空间，拉动经济快速增长。商业综合体在夜间经济的交通、人流和资源利用方面具有得天独厚的优势，将会发展为夜间经济的商圈重要地标和重要枢纽。

2021年我国商业综合体带动的零售消费市场规模约39.2万亿元。随着近期各城市综合体的相继竣工，城市综合体带动的零售消费市场规模还将继续增长，2022年有望达到42.2万亿元。商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。

图表1  中国商业综合体带动相关零售规模（单位：万亿元）

（1）政策优势

2020年，国务院办公厅《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》提出，规划建设新型消费网络节点。围绕国家重大区域发展战略打造新型消费增长极，培育建设国际消费中心城市，着力建设辐射带动能力强、资源整合有优势的区域消费中心，加强中小型消费城市梯队建设。规划建设城乡融合新型消费网络节点，积极发展“智慧街区”、“智慧商圈”。深化步行街改造提升工作，鼓励有条件的街区加快数字化改造，提供全方位数字生活新服务。优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局，引导行业适度集中。完善社区便民消费设施，加快规划建设便民生活服务圈、城市社区邻里中心和农村社区综合性服务网点。

（2）投资环境优势

近年来，龙山区委、区政府不断优化投资环境，狠抓工作落实，取得了良好成效。大力推进简政放权，清理行政职权93项，其中行政审批项目减少到27项，减少比例达到46%。全面落实“三个清单”，进一步规范政府部门用权行为；建立企业经营异常名录，构建了“一处失信、处处受限”的信用约束机制。推进商事制度改革，破解项目建设难题，降低企业运营成本，助推民营经济发展，有效激发了市场主体活力和群众创业热情。目前，全区民营企业达到1486户，农民专业合作社达到164户，个体工商户达到1.9万户，民营经济比重达到96%以上。有力推动了该放的放到位、该管的管到位、该服务的服务到位。

（3）产业优势

服务产业发展迅速。服务业增加值、社会消费品零售总额、规上服务业营业收入等总量指标连年稳居全市第一。蓝天城填补儿童素质教育空白，龙山区数字产业直播基地成为全市最大电商平台，御峰广场、中农市场等带动业态升级，世纪步行街、中农、玉圭园等夜间经济示范街区激发消费活力。龙山区现代商贸服务业发展迅猛，以蓝天城、御峰广场、大润发为核心的都市生活圈已基本形成。

（4）区位优势

辽源市龙山区坐落于风景秀丽的东辽河畔，因境内有龙首山而得名，距长春市100公里，沈阳市200公里，是吉林省辽梅通白敦医药健康产业走廊重要节点，并且还被纳入长春市现代化都市圈。幅员面积226平方公里，总人口30万，辖1镇1乡15个社区、1个省级工业开发区，是辽源市的政治、经济、文化、交通和商贸中心。

该项目计划占地面积3万平方米，建筑面积4万平方米。主要建设商业综合体，形成集时尚品牌购物、餐饮娱乐、休闲运动、家居用品等多种业态于一体的综合体。

项目总投资50,000万元，其中固定资产投资40,000万元。

图表2 项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

项目达产后，年销售收入27,500万元，利润9,500万元，投资回收期6.5年（税后，含建设期1年），投资利润率19%。

图表3 主要财务效益预测指标一览表

说明：表中“万元”均为人民币

项目的建成可以有力地改善周边投资环境，全面带动本市经济市场运作，加快大市场、大流通格局的形成，成为东部地标性商圈，推动就业、税收及区域经济发展，有较好的经济效益和社会效益。