教育文化小镇是在一定的规划范围区域内，以教育为主体，以多业态的教育、文化、艺术、体育科技等优质资源聚合，定位于一站式的教育综合平台，提供多种平台空间供学生学习，培养文化素养。

本项目建设在中韩（长春）国际合作示范区，建设包括教育产业（幼儿园、小学、中学）及教育综合体，全面推进产城融合式发展，将教育文化小镇打造成全市生态环境一流的学校，整合区域内教育资源，为长春市的支柱产业和重点企业培养输送人才。

（1）教育行业市场前景

近年来，教育综合体伴随着教育培训行业的繁荣发展，也在不断地走入人们的视野之中。首先，城市居民收入增加，带来的城市家庭对教育的重视以及孩子教育投入的增加；其次，国家放开二胎政策后，孩子成长和升学的竞争压力增大，对教育培训的需求随之增长；再次，资本推动的力量，新东方、全通、学而思、学大等培训机构上市，巨大的财富效应，带来了更多创业者、风投资本在该行业的创业和投资，越来越多的教育培训机构，通过资本力量进行连锁扩张，尽快扩大规模。

教育是培养新生一代准备从事社会生活的整个过程，也是人类社会生产经验得以继承发扬的关键环节，学校对适龄儿童、少年、青年进行培养的过程，是我们中华民族发展的基础，而区域教育的提出与实践就是为了使特定区域内的教育发展更加符合该区域的发展。中国目前想要实现人民生活达到小康水平的主要途径，就是迅速获得经济增长。到目前为止研究经济增长的经济学家们发现：教育投资和经济增长的关系密切，是改善人力资本质量、提高人力资本积累水平以及推动科技进步的重要途径，是经济增长核心动力中的核心。

教育综合体应当科学整合优质教育机构，提供餐饮购物停车等完善的配套设施，打造素质教育与增值服务平台。另一方面，对于教育综合体本身发展而言，学校需要建立统一团队，使教育资源达到共享互通，最大程度放大服务效能。中国历来有望子成龙、望女成凤，家长对教育的重视，催生了开发商将教育与地产相结合。除了教育需求之外，教育地产对于消费者来说也具有较好的投资价值。随着地产业进入“拐点”之后，传统地产走向衰落，迅速进入低迷状态，继万达在商业地产领域抢占先机之后，许多大地产商纷纷在养老地产、教育地产、文化地产、产业地产领域谋求转型，从而推动了教育地产的转型升级。

图表 1  2018-2022年中国城镇化率变化情况（%）

随着我国城市化进程的不断加快，中国城镇化率逐年增加，呈现稳定的上升趋势，预计到2035年我国城镇化率将达到75%，人们对更高效、更开放、更科学、更国际化、更智慧、更便捷、更舒适的文教娱一站式教育小镇的需求也将不断增加。在国家向科学技术现代化发展进步和市场需求的双向推动下，教育文化小镇的未来将更加光明，将会成为开放、融合、创新、共享的一站式服务学习中心、青少年成长中心、亲子陪伴中心，成为人们生活方式的一部分，成为家庭成员共同学习进步的最佳目的地，成为培养新时代有文化高素质的一代新人的阵地，成为未来区域经济发展不可缺少的部分，项目建设非常必要，市场前景乐观。

（2）教育文化小镇市场前景

由中国现有教育小镇发展可以看出，教育小镇核心亮点在于要有独特的教育模式或教育理念，突破固有教育形式的桎梏，以此吸引人流聚集，形成教育小镇的发展基础，还要有完整的配套设施、公共服务。教育小镇也属于特色小镇，因此核心也是产业，教育小镇要以教育产业为主导，发展融合商业、休闲服务业、教学研究、课程开发、实践基地等多种形式的复合型教育产业群。未来教育小镇应顺应社会发展，融入特色小镇理念，以教育引导空间规划，结合市场力量培育未来教育产业群，打造经典特色教育小镇案例。

图表 2  特色小镇产业结构图

此外，特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目，是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城一体化的新型城镇化模式。通常基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性和相关政策合理完善将助推特色小镇的发展。综合全国各地的特色小镇发展情况来看，小镇建设将会助推旅游、商贸物流、科技、健康、双创、农业、教育、制造八大产业的发展，教育是其中的重要一环。

图表 3  特色小镇助推八大产业的发展

（1）政策优势

2020年6月发改委发布了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》，新政策强调了特色小镇建设要突出细分高端的鲜明产业特色，突出集约高效的空间利用特点，突出生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”的多元功能特征。

《职业教育提质培优行动计划（2020—2023年）》，通过建设，职业教育与经济社会发展需求对接更加紧密、同人民群众期待更加契合、同我国综合国力和国际地位更加匹配，中国特色现代职业教育体系更加完备、制度更加健全、标准更加完善、条件更加充足、评价更加科学。

根据《吉林省开发区发展“十四五”规划》：要推动“产城人”融合发展。 强调以人为本，鼓励开发区按照“生产、生活、生态”融合发展的理念， 探索“产、城、人”之间可持续发展模式。加强开发区发展规划与城市总体规划、城镇体系规划、土地利用总体规划以及各类专项规划的衔接，加强开发区城市功能改造，加快开发区生产性和生活性配套设施建设，大力发展休闲娱乐、文化教育等生活和公共服务覆盖开发区。推动开发区由单一生产功能向城市综合功能转型。支持开发区通过用地调整、生活功能导入、建设混合功能组团等措施，营造产业社区的环境和氛围，形成开放式的产业生态群落。构建适应产业发展和生活居住要求的开发区公共服务体系，形成以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体的“产城人”融合发展新城，为长春市教育文化小镇项目的发展提供了良好的政策基础。

《长春新区加快产业集聚促进高质量发展若干政策》第二条，对新购土地的工业、服务业项目，考核建设进度、投资强度（每平方米不低于5000元）等主要指标，给予项目实际固定资产投资额3%-5%的投资补助。如为重大投资项目，扶持政策一事一议，因此，长春市教育文化小镇项目依托良好政策补贴和支持。

（2）项目优势

中韩（长春）国际合作示范区将会承接韩国多领域产业化项目，努力打造成为我国向北开放的重要窗口和东北亚地区合作中心枢纽，区域内重点发展先进装备和智能制造、医药医疗等产业。区内交通便利，京哈铁路、哈大客运专线、京哈高速、102国道贯穿全区，距长春龙嘉国际机场仅22公里，紧邻“一带一路”北线重要铁路枢纽东北亚国际物流港。

目前，区域内已纳入长春市轨道交通发展规划。此外，建设区域基础配套设施条件良好，道路、给排水、供热、电力、燃气、通信等配套设施实现全面覆盖。幼儿园、卫生服务中心、尚德华园小区全部建成，生活配套设施日趋完善。为项目建设提供了有利的建设条件。

（3）人才优势

长春市是国内著名的高智力密集区，国内知名的吉林大学、东北师范大学、长春光机学院等十几所重点学府都坐落在长春市。更拥有中国科学院长春分院、长春光机所、长春应化所等国家、省（部）属科研机构以及设计院、计算测试中心和国家设在长春市的多个重点开放实验室等科研机构。长春市人力资源充足、拥有价格优势，吉林大学、东北师范大学、长春中医药大学、长春光机所、长春应化所等高等院校和科研机构可为企业需求本项目的实施提供高级管理人员和教育人才。

规划占地100万平方米，建设内容包括教育产业（幼儿园、小学、中学）及教育综合体，项目主要包括建设K12教育产业、教育综合体（教育MALL）、住宅、商业配套等。

项目总投资500,000万元，其中固定资产投资400,000万元。

图表4 项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

项目建成后，年销售收入432,800万元，利润143,000万元，投资回收期5年（税后，含建设期1.5年），投资利润率28%。

图表5 主要财务效益预测指标一览表

中韩（长春）国际合作示范区是今年新设立的示范区，完善教育的发展，树立立德树人根本任务，优先发展教育事业，逐步通过推动教育发展吸引产业集聚，壮大示范区现代服务业的发展。该项目建成后，必将成为全市生态环境一流的学校，不仅能够吸引优质生源，而且能够带动周边区域发展，形成良好的社会效益与经济效益。