养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

本项目针对中日韩三国老龄化进程逐渐加快，为满足庞大且复杂的养老需求，建设养老地产项目。

（1）养老产业市场分析

养老产业是为生命长期健康、幸福实现的各种产业和研究提供的服务,是通过各种生命研发、科学研究、生产应用提供保持和延续生命活力的全方位针对性联通服务。养老产业是社会发展的必然产业,也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务,养老产业是生命存在的服务产业,不仅仅为满足部分生命的服务,并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，它包含和覆盖老年人群,为健康生命的延续和简单幸福的实现而提供的各种融合共生服务。

目前我国人口老龄化趋势逐年显现，国家频频发布政策促进我国养老产业的发展。2022年第一季度数据显示，全国共有各类养老机构和设施总数达36万个，床位812.6万张，入住养老机构已经成为重要的养老方式，养老服务的质量和水平也不断提升。随着我国中产阶级规模的扩大和人均收入的提高，同时“少子化”、“空巢化”程度提高，未来我国高端社区的养老需求或将释放。

随着老年人年龄的增长，年龄越高，老年人在日常生活中，自理能力逐渐降低，对被照顾的需求越高，老年人对日常生活类服务有普遍需求。生活没有自理能力的老年人，是老年人中最脆弱的群体，他们占老年人总体的15.1%，其中80岁及以上老年人中这一比例高达45%。调查显示，在生活自理能力有缺损的老年人中，靠子女照料日常生活的占51%，依靠配偶照料的占26.5%，靠保姆照料的占7.3%。

目前，我国的老年人口数量持续上升、人口出生率持续降低，人口老龄化趋势较为明显。数据显示，2022年我国16-59岁的劳动年龄人口为87,556万人，占全国人口的比重为62.0%；60岁及以上人口为28,004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口为20,978万人，占全国人口的14.9%。60岁及以上人口增加1,268万人，比重上升0.9个百分点；65岁及以上人口增加922万人，比重上升0.7个百分点，人口形势变化明显。

无论是未退休者还是已退休者，完善的医疗服务和良好的居住服务均为首选。已退休者相较于未退休者来说更注重于家人同住、充足的资金保障和能发挥技能特长。从偏好的养老方式来看，居家养老同样是未退休者和已退休者最偏好的养老方式。从未退休者的角度来看，候鸟式旅居养老的选择度高于已退休者，说明候鸟式旅居养老的偏好度正在提高。候鸟式旅居养老是指随着季节变化，选择不同的地方旅行养老。

（2）养老地产市场分析

养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅 一般住宅 配套 服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。

养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。

从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。

目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。

20世纪以来，中日韩65岁以上人口数量显著增加，政府在医疗服务和长期护理方面的支出急剧上升，给各国经济社会发展带来严峻挑战，需要有效应对。2019年12月24日，中日韩三国在中国成都举行的第八次领导人会议期间，联合发布《中日韩积极健康老龄化合作联合宣言》，为三国共同应对人口老龄化建立了长效合作机制和坚实政策基础。

在中国国家卫生健康委员会相关部门和日本厚生劳动省的指导下，由健康中国研究中心和日本岐阜新魅力会共同编制的《日本老年人赴中国养老五年规划（2021-2025）》（以下简称“该规划项目”），将作为落实《中日韩积极健康老龄化合作联合宣言》的第一个中日联合实施项目。该规划项目计划在未来五年，为数十万日本老人来华康养提供服务。预期该规划项目的实施将对我国康养服务体系的发展升级、康养资源优化使用、健康旅游基地资源导入、康养人才培养和输出、创造优质就业机会等方面起到积极作用。

（1）政策优势

人口老龄化问题的趋显，一直是我国政府部门关注的重点问题。2019年5月，《关于推进养老服务发展的意见》民政部本级和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要加大倾斜力度，到2022年要将不低于55%的资金用于支持发展养老服务。接收经济困难的高龄失能老年人的养老机构，不区分经营性质按上述老年人数量同等享受运营补贴，入住的上述老年人按规定享受养老服务补贴。将养老服务纳入政府购买服务指导性目录，全面梳理现行由财政支出安排的各类养老服务项目，以省为单位制定政府购买养老服务标准，重点购买生活照料、康复护理、机构运营、社会工作和人员培养等服务。

2021年2月，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》明确提出了“十四五”时期的发展目标，即养老服务供给不断扩大，老年健康支撑体系更加健全，为老服务多业态创新融合发展，要素保障能力持续增强，社会环境更加适老宜居；并明确了养老服务床位总量、养老机构护理型床位占比等9个主要指标。

长春市出台了《关于加快推进养老服务高质量发展的实施意见》，明确了社区居家养老服务的新要求。提出依托社区养老服务设施，打造养老综合服务中心、嵌入式小微型养老服务机构和长者食堂，发展连锁化、标准化运营模式。力争2022年年底，每个街道至少建有1所具备综合功能的社区养老服务机构。到2025年，实现城乡社区养老服务设施全面覆盖。

（2）人才优势

中韩（长春）国际合作示范区内已入驻由吉林省人民政府批准、教育部备案的全日制普通高校——长春东方职业学院。学院是东北地区建校较早的以医药类专业为主的高校，主要包括护理系、医学系和药学系，可与项目达成合作协议，为老年人提供急救、康复、疗养、日常保健、健康指导、体检、健康大数据管理等全方位的服务。

（3）园区优势

中韩（长春）国际合作示范区位于吉林省长春市东北部，区域总面积210平方公里，是建设长春现代化都市圈、实现高质量发展战略背景下的城市四大板块之一。依托西部国际陆港、东部国际空港、南部综合保税区等开放平台、通过陆海联运大通道，以及冰上丝绸之路融入“一带一路”建设。起步区面积36平方公里，各项城市基础设施已全部完成，道路、给排水、供热、电力、燃气、通信等公用配套设施实现全覆盖，已具备承载产业发展、国际合作的条件和能力。

（4）区位优势

位于长春市东北方向，紧邻长春市区，距长春市中心直线距离20公里，距龙嘉机场直线距离15公里，位于长春半小时经济圈内。由京哈铁路、哈大客运专线、京哈高速公路及102国道构成的哈大复合交通走廊贯穿全区。交通网络四通八达，未来轻轨5号线、长春至龙嘉机场快速路、哈大客运高铁站点都已纳入长春市城市总体规划。

本项目占地面积1平方公里，主要建设集中日韩综合性医院、养老院、老年文化活动中心、商业配套、养老地产于一体的健康养老小镇。建筑面积计划分两大板块，分别为中日养老小镇板块与中韩养老小镇板块，每个板块都包含三个部分，分别为一是规划建设集购物、休闲餐饮、文化娱乐于一体的商业区；二是规划建设养老机构、综合性医院、老年大学及老年活动中心等；三是养老地产部分，主要建设多风格、多形式的养老住宅。

项目总投资500,000万元，其中固定资产投资400,000万元。

项目达产后，年销售收入337,000万元，利润112,000万元，投资回收期6.5年（税后,含建设期2年），投资利润率22.2%。

本项目的建设可以极大地满足老年人对养老服务的需求，使城市化的社会养老服务体系更加完善，能在更高层次更高水平上为广大市民提供全方位养老服务，极大地推动老年事业的发展提档升级。本项目的实施可以促进长春市的老年事业的长足发展，本项目与现有的养老院（中心）相比有不可替代的互适性和互补性，经济和社会效益均好。