商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。商业综合体作为一种超越传统百货，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式，更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补，消费相互支持，能够实现商业地产的可持续发展，并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。

本项目选址于通化市东昌区内，规划总占地面积7.4617万㎡，总建筑面积291,934.36㎡。项目周边交通便捷，可带来充足的客流量。项目建成后，将为来此的广大群众提供购物、餐饮、娱乐、住宿等一系列服务，不但客源可以得到有效保证，而且能够带动区域经济的发展，对区域经济的发展起到积极促进作用的同时，还可直接或间接提供万余就业岗位，具有良好的社会效益。

从我国商业综合体的市场规模来看，2017—2019年中国商业综合体经济快速增长，2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。虽然2018年中国一线城市的商业用地投资普遍遇冷，随着近期中国各城市综合体的相继竣工，城市商业综合体能够更好地刺激消费，据统计，2021年城市综合体带动的零售消费市场规模突破47万亿元。

图表1  2017—2021年中国城市商业综合体市场规模及同比增速（万亿元、%）

中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2,000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响；重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡，地产企业及时调整应对策略，部分企业更关注三四线城市发展。

从商业综合体所处产业链上游来看，近年来商业营业用房投资规模呈下降趋势，但是跌幅在减缓。社会经济的快速发展很大程度上推动了人们生活品质的提升，也推动了城市化进程的发展，我国也不断涌现了很多居民楼和商品房项目。随着房地产和相关产业的快速发展与成长，很大程度带动了当地经济的增长，房地产经济也逐渐成为全国国民关注的支柱型产业，商业营业用房作为房地产开发投资的重要组成部分，2017年以前，我国房地产开发商业营业用房投资额呈现稳定的上涨态势，并于2017年达到最高。2018年开始，受房地产市场改革的影响，我国房地产开发商业营业用房投资额呈下降趋势，但下降幅度有所减缓。截至2021年末，全国房地产开发商业营业用房投资额为12,445亿元，同比下降4.8%。

就商业地产市场竣工面积情况而言，2017年之前，我国商业地产竣工面积整体呈上升态势，2017年达到近年来最高值16,676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12,094万m²，同比2020年增长3.7%左右。

从商业综合体所处产业链中游来看，近年来商业物业管理市场规模呈稳定上升趋势。商业物业是指包括商业购物、餐饮住宿、娱乐休闲、银行健身等各种功能的经营场所，其具有商务性、经营性、公众性和服务性的特点。商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，它是物业管理行业的主要发展方向。商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，一方面担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任，另一方面，在增加优质服务供给、提升消费者满意度的同时，还能延长消费时间，促进消费者消费。近年来，我国商业物业面积不断增长，商业物业对于物业管理的需求迅速扩大，行业的市场规模快速增长，2021年我国商业物业管理行业市场规模达到了680亿元，同比增幅达10.7%。

从商业综合体所处产业链下游来看，商业地产需求呈下降趋势，但是跌幅明显减缓。就消费面积与金额而言，数据显示，我国商业地产2017—2020年销售面积总体呈下降趋势，但下降幅度有所减缓。2016—2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2021年，全国商业地产销售面积为12,421万平方米，同比2020年下降1.6%左右；销售金额为14,393亿元，同比2020年14,936亿元下降3.64%左右。

综合来看，商业综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，结合我国国情，商业综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。近年来，城市商业综合体受到各路资本青睐，各行各业的大型企业纷纷转向商业地产的开发，除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。通化市东昌区已经具备了打造高铁新城商业区的必要条件，通过多种功能的组合，从而形成一个大规模、多功能、现代化、高效率的城市街区和服务业集聚地，项目建成后必将对区域经济发展起到至关重要的作用。

（1）政策优势

产业政策层面。中国人民银行会同市场监管总局、银保监会、证监会联合印发《金融标准化“十四五”发展规划》明确提出，发展服务消费，以提升便利度和改善服务体验为导向，推动传统生活服务业向高品质和多样化升级，持续推进家政服务业提质扩容，提振餐饮消费，坚决制止餐饮浪费行为。扩大农村消费，推动县域商业高质量发展，建立健全农村商业体系，改善县域消费环境，鼓励企业提供适合农村消费的商品和服务，推动农村消费梯次升级。提升城市消费，把握城市消费理念变化，大力发展首店经济、首发经济和夜间经济，完善市内免税店政策，促进城市消费提质升级。

地方政策层面。《吉林省服务业发展“十四五”规划》明确指出，建设放心消费示范街区，推动中高端商贸服务业创新集聚，提升多层次差异化区域商圈的辐射功能、时尚引领功能和便民服务功能。建设满足省内外高端消费需求的商业街区，打造长春市面向东北亚的国际化商贸服务业发展核心区。建设和培育地标性商业街区，推动长春市建设区域消费中心城市。建设民俗风情特色街区、历史文化旅游街区、特色餐饮街区等，做大做强特色商业街区品牌形象，推进中小城市特色街区多样化发展。加强小城镇商业综合体建设，支持欧亚、长百打造东北商业航母。

（2）产业优势

通化市东昌区依托资源优势和产业基础，形成了医药健康、食品保健品、现代服务、旅游四大主导产业和优势产业。依托“中国医药城”核心区位优势，东昌医药产业呈集群发展态势，现有制药企业18户、GMP生产线95条、可生产1,074个品种，集医药工业、医药商贸、医药科研、医药教育、医药康复、医药文化、中药材基地“七位一体”的现代医药产业体系初步形成。修正、万通等知名企业稳居中国医药制造业百强行列。绿色食品和功能保健品产业发展迅速，通化葡萄酒有近百年的历史，是开国大典和国庆十周年唯一指定用酒；被誉为新“东北三宝”的人参、林蛙、鹿茸驰名中外，产品远销马来西亚、新加坡。现代服务业集聚效应和发展活力凸显，区域性物流中心、金融商务中心、休闲购物中心、旅游集散中心初具规模，2020年服务业增加值占GDP比重达到82%，成为推动经济增长的重要力量。东昌区是通往长白山、集安、辉南等重点生态、文化、边境旅游区的重要中转站，全域旅游发展潜力巨大，列入国家第二批全域旅游示范区创建单位。特别是东昌区的冰雪资源得天独厚，拥有新中国成立后第一座高山滑雪场，曾举办全国第一次高山滑雪比赛，诞生了第一个全国滑雪冠军，素有“中国滑雪之乡”的美誉。

（3）区位优势

东昌地处东北亚和环渤海经济圈的腹心地带，是我国最东端推进“一带一路”、实现陆海互联的重要纽带。随着通化港、通化机场的建成运营，集双、鹤大、通梅高速的全线贯通和通沈高铁的规划实施，东昌将形成“1小时域内”“2小时省会”“3小时出海”的快速通道，成为真正意义上的东北东部“进关出海、连接腹地、通达国际”的区域交通枢纽、商贸中心、物流集散地和连接内地与沿海、沿边的开放前沿。

项目占地面积7.46万㎡，建筑面积291,934.36㎡。建设城区商业配套项目，包括农特产品贸易中心、物流中心、商业及办公中心等配套设施。

项目总投资200,000万元，其中建设投资180,000万元.

图表7 项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

企业自筹。

项目达产后，年销售收入65,000万元，利润27,200万元，投资回收期9.5年（税后，含建设期2年），投资利润率13.6%。

图表8  主要财务效益预测指标一览表（单位：万元人民币）

说明：表中“万元”均为人民币

通过项目建设，将极大地改善项目周边的环境面貌，提高当地的知名度、美誉度，改善投资环境，完善城市基础设施和人居环境，进一步加快城市化进程，提升城市整体形象，促进社会经济发展，为行业的发展提供可借鉴的范本。

因此，该项目具有良好的社会效益、经济效益。