度假区是指一个用作休闲娱乐的建筑群，通常是由一间独立公司营运，但也有数个集团合作经营的。为了让客人们于假日时可享受他们的假期，度假区内通常设有多项设施以应付客人的需要，如餐饮、住宿、体育活动、娱乐、购物等，一些以度假区为主体的城镇通常又被称为度假区城镇。

本项目建设地点位于土城子满族朝鲜族乡位于吉林市昌邑区北部，总体规划占地面积30平方公里，建设满族风情文化娱乐城、雾凇冰雪乐园、松花江沿线湿地公园、江心岛水上乐园、射击俱乐部、避暑湾酒店群等。

（1）国际市场供需情况

2017—2021年来，全球旅游总人次呈现稳定上涨的态势。2020年，受新冠肺炎疫情冲击影响，全球旅游总人次由2019年的122.8亿人次骤降至42.2亿人次，同比下降65.64%。2021年以来，在主要经济体持续宽松的财政货币政策以及全球疫苗生产和接种加速等因素的共同促进下，全球经济活动进一步活跃，呈明显复苏之势，2021年全球旅游总人次（含国内旅游人次和国际旅游人次）达66.0亿人次，较2020年增加了23.80亿人次，同比增长56.40%，为2019年的53.7%，随着旅游人次的增加，旅游收入也随之增长，2021年全球旅游总收入（含国内旅游收入和国际旅游收入）达3.3万亿美元，较2020年增加了0.20万亿美元，同比增长6.45%，为疫情前2019年的55.9%，2021年全球旅游有所复苏，但步伐较为艰难且根基尚不牢固。

从旅游业对全球经济的贡献来看，2020年之前全球旅游总收入相当于GDP的比例接近7%，受新冠肺炎疫情影响，2020年降至3.7%，2021年全球旅游的经济贡献微回升至3.8%，与疫情前2019年的6.9%下降了3.1个百分点。

图表2  2017—2021年全球旅游总收入GDP占比及变化情况（单位：%）

（2）国内市场供需情况及预测

从市场规模来看，随着社会的发展，旅游业已成为我国经济发展中势头最强劲和规模最大的产业之一，旅游业的发展为促进国民经济有关部门的发展起着重要的作用。2017—2019年国内旅游行业对GDP的贡献率呈现增长态势，从2017年的5.5%增长到了2019年的5.8%。2020年国内旅游行业受到疫情影响，冲击较大，根据2019年旅游收入估算，中国旅游业每停滞一天，损失可能超过170亿元。中国旅游行业对GDP贡献度比重降到了2.19%。伴随着2021年国内高效防控疫情和经济复苏，疫苗普及化，虽然局部地区疫情仍旧有反弹的压力，但整体得到有效控制，旅游经济呈阶梯形复苏、波动式回暖态势。2021年中国旅游业总收入占GDP的2.55%，较2020年增长0.36%。随着国民生活水平的提高以及消费主体和消费观念的改变，旅游市场在未来十年内还将继续平稳增长。

图表3  2017—2021年中国旅游业总收入及增速（单位：亿元、%）

从需求规模来看，2017—2019年中国旅游总人次稳步增长，已经由2017年50亿人次增长至2019年的60.1亿人次。2020年，受新冠肺炎疫情冲击影响，全国旅游总人次迅速下降至28.8亿人次，同比下降52.1%。2021年疫情逐渐缓解，旅游总人次上升至32.46亿人次，同比增长12.75%。

图表4  2017—2021年中国旅游总人次及增速（单位：亿人次、%）

2017—2019年中国居民旅游花费稳步增长，2020年受疫情影响消费规模大幅下降，2021年疫情有所缓解。截至2021年末，全国居民旅游消费规模为29,200亿元，同比上升31.02%。

图表5  2017—2021年中国居民旅游花费及增速（亿元、%）

从供给端来看，2017—2021年，我国旅行社数量呈现上升趋势，其中2018年涨幅最大，数量从29,717家迅速增长至37,309家。2021年，我国旅行社总数增长至42,432家，同比上升4.3%。超过2,000家的旅行社省有：广东、北京、江苏、浙江、山东，其中数量最多的广东为3,592家。

图表6  2017—2020年中国旅行社数量及增速（单位：家、%）

从相关细分行业来看，旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，旅游地产的开发对象是旅游物业。现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合文化、休闲与度假等多功能。新型“文化 旅游 地产”开发模式形成，文旅地产是未来多产业融合发展的大趋势。2022年新冠肺炎疫情对各行各业影响巨大，文旅产业更是首当其冲。但与此同时，我国文旅产业在危机中孕新机，在“战疫”中悄然巨变。文旅产业数字化进程大幅加快，数字文旅产业异军突起逆势上扬。相较于国际消费而言，我国国内文化旅游市场率先复苏，引领消费大规模回流，推动形成以经济内循环为主的文旅新格局。

图7  2017—2021年中国文旅地产行业累计项目数量及增速（单位：个、%）

在国家出台相关加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的政策以后，我国文化旅游以内循环为主的新格局正在加速形成。目前国内游客甚至开始挖掘中国版海外游替代景区，如中国版66号公路、中国版恶魔之眼、中国版羚羊谷等，部分中国版替代景区依靠中国中西部独有的地貌特色鲜明，进一步助推中西部自然风光热度持续升温。数据显示，2021年文旅投融资事件新增549起，较2020年增长3.61%；文旅地产行业整体投融资总金额11,435.53亿元，较2020年下降29.25％。投融资行业主要集中在文旅综合体、景区、酒店等。文旅制造领域投融资数量及金额大幅攀升，投资总额同比增长28.4倍，成为新型投融资新导向。而旅行社、在线旅游等领域投资金额大幅缩减。

图8  2017—2021年中国文旅地产行业投资数量及增速（单位：亿元、%）

综合来看，随着人们生活水平的进一步提高以及消费主体和消费观念的改变，旅游的需求将会不断增加，旅游业的发展前景空间巨大。到“十四五”末期，将会形成一个百亿人次、十万亿元消费的国内旅游大市场。到2035年，按照发达国家居民每人每月出游一次的频率，城乡居民现在每个季度才出游一次的频率，国内旅游市场规模至少有三倍的成长空间。

本项目将采用国内外先进的度假区企业管理技术及体系，具体技术视情况而定。

（1）政策优势

国家政策层面。《“十四五”文化和旅游发展规划》中明确指出，创新旅游产品体系，优化旅游产品结构，提高供给能力和水平。建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区，认定一批国家级旅游度假区。完善A级旅游景区评定和复核机制，有序推动旅游景区提质扩容。以景区、度假区、旅游休闲城市等为依托，打造区域性国际旅游目的地，建设生态、海洋、冰雪、城市文化休闲等特色旅游目的地。

省级政策层面。《吉林省文化和旅游发展“十四五”规划》中明确指出，立足吉林优势特色，首次整合文化和旅游使命任务，提出全方位的发展目标。首次将冰雪产业、文旅融合作为单独章节重点表述和呈现，同文化事业、旅游业、文化产业共同构成“吉林文旅版图”。力争用5到10年时间，实现全省旅游业总收入突破“万亿级”规模，将长白山建设成为世界级旅游景区，全省4A级及以上旅游景区突破90家，乡村旅游重点村镇达到100家，旅游接待总人数、旅游总收入增速超过全国平均水平，旅游业对国民经济综合贡献度不断提高。

（2）资源优势

松花江为吉林省第一大河，水量丰沛。雾凇岛处于长白山脉向松嫩平原过渡地带，四面环水，西侧近山，面积5.29平方公里。冬季有奇美的雾凇和数以万计的鸿雁集聚，具有得天独厚的冰雪资源，银装素裹的冰雪风光。二通岛临近雾凇岛，面积为0.25平方公里，四面江水环绕，地势平坦，岛屿周边为树林，绿树成荫。九泉山位于吉林市昌邑区土城子乡口钦村，海拔398米，总面积0.2平方公里。为长白山余脉，山地中上部坡度为25-35度，下部坡度为12-20度。山前后有天然九眼泉井，故称“九泉”。山中泉水四季流淌，水质清澈透明，清甜如甘。冬季多雪寒冷，气温可达零下44度，全年积雪期从12月中旬至3月中旬，积雪厚度按年同期相比为30～50厘米左右。

（3）区位优势

昌邑区位于吉林市区中西部，松花江西岸。依江而走，三面环江，一面靠山，属城乡结合区。全区江岸线长56.6公里，沿江岸有吉林、江湾、雾凇、龙潭、清源、松江、哈龙七座跨江钢筋混凝土公路大桥和长图铁路钢梁大桥。 昌邑区地处长白山山脉向松辽平原过渡地带，其地形地貌是西高东低，由丘陵到平原，起伏不大。丘陵区主要分布在西北部，平原主要分布在中部和东南部。全区地形随江势南高北低，略呈琵琶形。

总体规划占地面积30平方公里，建设满族风情文化娱乐城、雾凇冰雪乐园、松花江沿线湿地公园、江心岛水上乐园、射击俱乐部、避暑湾酒店群等。

项目总投资200,000万元，其中建设投资170,000万元。

图表9  项目总投资汇总一览表（单位：万元人民币）

项目达产后，年销售收入85,000万元，利润30,175万元，投资回收期9.2年（税后，含建设期2年），投资利润率15%。

        说明：表中“万元”均为人民币

项目建成后，将有助于不断巩固提升吉林市生态、绿色、资源、特色等优势，让高端生态变成高端产业、特色资源变成特色产品、生态优势转变成经济优势，打造绿色转型发展新高地。