(1)国际市场供需情况分析 社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团,非生产、非经营用的实物商品金额,以及提供餐饮服务所取得的收入金额。2021年,社会消费品零售总额440,823亿元,比上年增长12.5%,两年平均增速为3.9%。其中,除汽车以外的消费品零售额397,037亿元,同比增长12.9%。扣除价格因素,2021年社会消费品零售总额比上年实际增长10.7%。 图表1 2017—2021年全国社会消费品零售总额及增速(万亿元、%) 经过多年发展,中国在运营购物中心数量庞大,2021年新开业购物中心数量仍然保持在较高水平。截至2021年底,中国在运营购物中数量达到6,387个,总面积达到4.75亿平方米。其中,2021年新开业购物中心数量为547个,总面积为4,768万平方米。 图表2 2017—2021年中国购物中心年度新开业面积及增速(万平方米、%) 2002年,奥特莱斯Outlets进入中国。2002年12月18日,北京燕莎奥特莱斯购物中心开始试营业,中国第一家Outlets从此诞生。故称2002年是中国的“奥特莱斯元年”。这20年间,奥特莱斯业态几乎成为唯一一直保持正向增长的线下零售业态,且增长幅度不断加快。截至2021年年底,中国在运营奥莱项目总数达195个,总建筑面积达1,832万平方米。经过20年的发展,中国奥莱项目总体量初具规模,已经成为中国零售业一个重要的细分类别。 图表3 2017—2021年中国在运营奥莱项目数量及总建筑面积(个、万平方米) 伴随中国的整体发展,结合奥特莱斯的业态特征,已经走出一城一奥特莱斯,快速向中心城市聚集,成为城市群及区域商业成熟的、消费活跃的重要标志。包括:京津冀城市群、上海南京杭州的长三角城市群、粤港澳大湾区的珠三角城市群、武汉长沙的中三角城市群、西安兰州的陕甘宁省会城市群、成渝双城经济圈、西南省会城市群、西北省会城市群,均形成一城多店的奥特莱斯格局。2021年,全国在运营奥莱项目主要分布于长三角地区、中南地区和西南地区,三者数量之和占比达61%,三者面积之和占比达59%。 图表4 2021年各地区在运营奥莱项目数量和面积分布(个、%) 目前来看,我国奥莱项目类型可分为三种,分别是郊区奥莱、城市奥莱和文旅奥莱。城市奥莱是社区生活中心和折扣零售店的结合,主要原因是存量商业物业改造和社区商业中心相互结合。文旅奥莱是指文旅和奥莱项目有机结合。得益于顾客与游客的客流相互带动、相互补充、相互转化,中国的奥莱业态逐渐催生出文旅奥莱项目,奥莱 文旅逐渐成为很多地产项目的标配。截至2021年末,全国在运营奥莱项目中郊区奥莱项目最多,达117个,建筑面积占比达到68.6%,其次是城市奥莱项目,项目个数达68个,面积占比34.9%,最后是文旅奥莱,项目个数为10个,面积占比5.1%。
图表5 2021年全国在运营奥莱不同项目类型数量和面积分布(个、%) 伴随业态发展,奥莱的商业管理运营围绕品牌、商品、货龄、折扣等维度愈来愈深化。奥莱项目为降低经营风险、快速入围,需要与专门从事奥莱商管运营的品牌轻资产运营商合作,成为保障活力奥莱的根本。根据全国在运营奥莱项目运营商的不同,可分为商业运营商、开发商、零售品牌商和外资公司等。截至2021年末,全国在运营奥莱项目与商业运营商行业的数量为59个,建筑面积占比达30.2%;其次为开发商个数为52个,建筑面积占比29%;零售品牌商个数为29个,建筑面积占比18.3%。 图表6 2021年全国在运营奥莱项目运营商不同行业数量和面积分布(个、%) 奥莱项目作为我国消费行业的一个重要细分行业,其市场规模受到居民的可支配收入和消费倾向影响。从可支配收入的角度来看,2016-2020年间,中国人均可支配收入呈稳定上升的态势,2016年全国人均可支配收入为23,821元,人均消费支出为17,111元。2017年,全国人均可支配收入为25,974元,同比增长9.04%,全国人均消费支出为18,322元,同比增长7.08%。2018年,全国人均可支配收入为28,228元,同比增长8.68%,全国人均消费支出为19,853元,同比增长8.36%。2019年,全国人均可支配收入为30,773元,同比增长9.02%,全国人均消费支出为21,559元,同比增长8.59%。截至2021年末,新冠肺炎疫情冲击减弱,居民消费和人均可支配收入抬升,分别为可支配收入增加值35,128元,同比增长9.13%,人均消费支出为24,100元,同比增长13.63%。 图表7 2017—2021年全国人均可支配收入及消费支出(元,%) 综合来看,我国经济快速增长,居民生活水平日益提高的背景下,随着消费结构的进一步升级,消费者对奢侈品的多样化需求不断上升,奥塔莱斯项目其涉及国际品牌之多,折扣力度之大,使奥特莱斯逐渐成为辐射城际的购物目的地,不仅可以吸引主城区的日常客流,还能辐射周边城市,带来海量节假日客流。因而,奥特莱斯可以借势大品牌大折扣带来较大客流,获得可持续性收益。
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