长白山新奇世界祚荣府综合体项目是围绕新奇世界房地产开发有限公司处于停工状态的商业综合体项目。项目寻求战略合作方，在与长白山集团的紧密合作下，根据项目自身特点积极申请相关优惠政策，将既有项目盘活，并推动祚荣府项目的后续建设。

项目地位于长白山脚下素有“长白山门户”之称的二道白河镇，是游客游览长白山北坡的必经之路。项目紧邻城市主街，对接环山公路，占据很好的自然风景及景区资源，地块东侧沿河对岸是二道白河商业及宾馆酒店密集区。

（1）文旅商业综合体项目市场分析

      随着居民收入的增长，教育文化娱乐支出也呈现增长趋势，这为文旅地产的发展提供了发展的基础。尽管2020年受到疫情影响，该项支出金额下降，但2021年居民教育文化娱乐支出反弹至2599元，较2020年增长27.90%，也高于2019年的支出水平。

      2021年以来，疫情得到一定控制，国内旅游业出现恢复趋势，旅游地产项目有望迎来更多游客。2022年前三季度，国内旅游总人次20.94亿。其中，城镇居民国内旅游人次15.99亿，农村居民国内旅游人次4.94亿。国内旅游收入（旅游总消费）1.72万亿元。其中，城镇居民出游消费1.42万亿元；农村居民出游消费0.30万亿元。其中，第三季度国内旅游人次6.39亿；第三季度国内旅游收入0.55万亿元。

2017年-2021年中国文旅地产项目数量始终处于增长状态，即使在2020年也达到2.3%的增长比例。在国内旅游艰难复苏的背景下，2021年中国文旅地产项目数量再创新高，达到9987个，接近1万个，较2020年增长2.2%。自2016年起，文旅地产已经连续多年维持2%-4%的低速增长率。

（2）文旅商业综合体项目前景分析及预测

      商业和文旅在创新的过程中，有了更多的交集，特色文化与美食、演艺、文创、零售等多业态融合，聚集出一个个可体验、可娱乐、可消费的网红项目，建构出在地休闲和文旅消费升级新场景，推动经济持续健康发展、消费活力不断提升，文商旅融合发展也因此成为当前最具市场热度的话题。

      文商旅融合是近年文旅项目开发、城市更新、产业调整的目标之一，虽然市场上有很多项目不温不火，但依旧有一些项目能够脱颖而出，成为行业佼佼者，做到真正文商旅融合，实现了地产转型和迭代升级，赚取了源源不断的“流量”和“留量”。

       后疫情时代，大众出游呈现出“近距离、短时长、高频次”的新特征，这种出游新特征对应的就是微度假。疫情加速了微度假时代的到来。过去小长假热门目的地盘点，排在榜首的往往都是一些大型主题公园或度假区，现在变成了一些周边游景点。而一些站在微度假风口上的文旅企业，迎来快速发展的机会。

       一些城市中心项目也在成为微度假目的地。城市微度假项目跟城市近郊的文旅项目相比，距离更短，消费更低（相对远距离地出行），出行更环保，消费频次也可以更高，出行的随意性更强，是一个非常值得关注的情况。

       新时代中国正在构建高质量发展的区域经济布局，城市是推动高质量发展的主战场，各个商业活动场所是保持城市经济活跃度的重要组成部分，而消费升级、电商快速发展等倒逼线下商业转型。因此，文旅与商业融合成为时代发展趋势，文旅商综合体的出现是时代发展的必然结果。由此可见，项目前景比较广阔。

（1）政策优势

国务院印发了《“十四五”旅游业发展规划》（以下简称《规划》）。《规划》总结“十三五”旅游业发展成就，分析“十四五”旅游业面临的发展机遇和挑战，提出“十四五”旅游业发展目标，围绕七方面重点任务作出系统部署，对于保障规划实施也提出了强有力的措施。《规划》引发业界广泛关注，其中展现的旅游业发展蓝图，既是引领旅游业发展的清晰路线图，也是提振业界信心、凝聚业界力量的重要动力。

为帮助服务业领域困难行业渡过难关、恢复发展，经国务院同意，2022年2月18日，发展改革委、文化和旅游部等14部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，将旅游业作为重点帮扶行业，给予有力政策支持。

（2）森林资源优势

二道白河镇森林覆盖率94%，林区有120余种植物，30多种经济价值高的树种，如：红松、长白落叶松、柞木、水曲柳、核桃秋等，年均出材量约30万立方米。美人松又称“长白松”，生长于长白山二道白河，和平营有纯或单株散生。该树属长绿乔木，高25-30米，直径25-40厘米。树冠椭圆形或扁卵状三角形或伞形等。树干下部树皮棕褐色，深龟裂，裂片呈不规则长方形，上部棕黄色至红黄色，薄片状剥离，微反曲。美人松因形若美女而得名，是长白山独有的美丽的自然景观。

（3）水力资源优势

二道白河镇地处“三江之源”(松花江、图们江、鸭绿江)，大小河流8条流经区内，有冬季不冻、四季长流量稳定等特点。流水湍急，落差大，发电量高，年流量为10亿立方米。矿泉水资源开发前景可观，地下矿泉水资源十分丰富，经有关部门验证属甲级无污染地下矿泉水。已发现矿泉水泉眼52处，日流总量15.27万立方米，较大的矿泉水泉眼有光明泉、仙池泉、和平泉、奶头泉、长白山泉、红丰泉、药水泉、梅花泉等，其中流量最大的奶头泉，日流量达2万立方米。这些矿泉水按有益元素和组分划分，可分为偏硅酸型矿泉水，碳酸型矿泉水、锶型矿泉水和特殊类型矿泉水。水源多处于人烟稀少、植被茂密、无污染的原始生态环境中，泉水自然流出，清澈透明，口感独特，对肝炎、肠胃病的治疗有独特效果。

（4）区位优势

      二道白河镇行政隶属吉林省延边朝鲜族自治州安图县，位于吉林省东南部，坐落于长白山北坡，距长白山34公里，该地区东与和龙市接壤，西与白山市毗邻，北与敦化市相接。

项目总占地面积22.68万平方米，一期已开发面积11.88万平方米，二期待开发面积共10.8万平方米。建设内容包括：商业、酒店、客栈、电影院、游客中心、公寓、禅修中心等商业综合项目。

项目总投资80000万元，其中固定资产投资64000万元。

项目建成后，年销售收入43290万元，利润14300万元，投资回收期7.6年（税后，含建设期2年），投资利润率17.9%。

       项目作为一个以综合性商业为主体的现代都市级文旅综合体，对于区域及地方城市而言，其有较为充分的存在必要性。项目凭借其复合型的业态和相关独树一帜的标志性元素植入，在较具规模的开发体量支撑下，再整合区域和项目的相关内外资源，该类项目完全有能力融入区域和地方城市文旅发展的总体框架内。

在整体经济效益上，能够促进本地消费和增强吸纳外来消费，能够为城市实现稳定增长的财政税收。与此同时，还能提供大量就业岗位，维持社会稳定，带动区域内居民增加收入。社会效益、经济效益都非常明显。