产业新城以地区产业园为基础，侧重于本地区具有优势生产要素禀赋的产业发展，布局“产城融合”新战略。在我国，产业新城的发展多以PPP形式展开，政府聚焦战略引领与规划，项目审批与监管，而具体的投资运营活动移交给企业。产业新城PPP模式作为一种新型的政府与社会资本合作伙伴关系，既能够使社会资本在产业服务和城市运营方面的经验及资源得到充分利用，又能够使政府治理能力得到有效提升。在新型城镇化建设背景下，在城市的外围建设一定密集的产业园区，这类密集的园区在完善城市功能的同时，也兼顾生态环境和经济环境，形成以产业开发为先导，以人为核心，以“产城融合”为建设理念的产业新城。在我国，产业园区作为经济社会发展的产物，早期得益于世界产业转移分工。目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业(工业)园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。

该项目计划在长春经开区开展综合区域开发业务，建设央企吉林总部大楼、五星级酒店、高端人才公寓、奥莱购物中心、双创基地、特色产业园区、部分科技住宅等，对区域高质量发展具有重要意义。

产业新城业务包含三种类型，分别是产业新城、科技新城、产业综合体。在目前发展态势下，产城发展的特点可归纳为：资本开路、运营为王。在产城领域，需要关注的核心是“十四五”的逆周期调节，在疫情、外部经济影响要素之下，我国经济未来的增长显得非常重要。2021年中国国内生产总值114.4万亿元，同比增长8.10%。

图表1  2017-2021年国内生产总值及增速（单位：万亿元、%）

随着中国城市规模的不断扩大，部分新城新区建设过度追求物理空间建设，严重浪费土地空间的现象较为普遍，城市建设逆集约化现象日益突出。国土部发布的《全国土地整治规划（2016-2020年）》明确要坚持以人为本，按照有利于提高节约集约用地和提升城镇发展质量的要求，围绕城市产业结构调整、功能提升和人居环境改善，合理确定城镇低效用地再开发范围。因此，未来新城规划建设应始终坚持集约节约利用土地的原则，实行严格的土地审批制度，优化新城的功能布局，提倡土地的复合开发利用，提高土地的利用效率。2021年中国19个主要城市土地供需相对稳定，工业用地供应量269,309亩，成交量257,230亩，供求比是1.05。供地价格高的地区在北上广深，其次是东莞、佛山、南京、杭州；仅北京、沈阳、东莞工业用地供不应求。

图表2  2017-2021年中国主要城市工业用地供应成交量及占比（单位：亩、%）

我国大部分产业新城项目还处于建设阶段，生活配套设施主要集中在满足就业人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加强。随着产业土地政策收紧，行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去。

土地和生态资源的日益稀缺使得高效利用土地成为未来发展的必然趋势。产业新城的发展模式也必将逐渐从外延式扩张向创新驱动的内涵型发展方式转变。在产业新城规划中，将更加注重与产业发展的互动，空间布局更多地结合产业特征进行规划，经济活动与生产要素通过合理的空间流向，使土地承载的产业活动在空间的选择上更趋于合理化。

从配套方面来看，目前对比研发总部类和生产制造厂房类产业园区，研发总部办公类配套相对更加齐全，但是业态功能同质化严重，造成投资回报率低，研发总部类项目投资回报率在5%左右，生产制造厂房类投资回报率在3%左右。

从研发总部类功能业态布局排名来看，商业排在第一位，配比区间13%-24%；公寓商业排在第二位，配比区间为1.08%-17%。从生产制造厂房类功能业态布局排名来看，商业排在第一位，配比区间0.1%-0.3%；经营性餐饮排在第二位，配比区间为0.13%-0.18%。

产城高度融合是产城一体化的重要方向，十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。此举有助于加速推进新型城镇化建设，推动新型城市发展、加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。随着“一带一路”“中国制造2025”“互联网 ”等战略的稳步实施与加快推进，中国产业结构不断优化和调整，产业新城作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎，在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。

新型城镇化注重“以人为本”，其实质是以人为中心，以产业发展为动力，实现生产要素向城镇集聚、农业人口生活方式向城镇化转变，形成规模经济，进而影响地域空间结构演变，实现由传统社会向现代文明社会的全面升级。而对于产业新城而言，随着产业结构的优化升级，城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素。因此，产城融合仍是新城发展的目标方向。

该项目是以科技产业为主导的综合性新兴产业城区，新城拥有世界级的基础设施和完善的配套服务，同时也开展了多项科技创新项目和活动，促进了新城的科技发展和经济繁荣。具体来看，包括以下新业态内容：

（1）政策优势

《“十四五”新型城镇化实施方案》中明确指出，依托超大特大城市及辐射带动能力强的Ⅰ型大城市，以促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为导向，以1小时通勤圈为基本范围，培育发展都市圈。编制实施都市圈发展规划及重点领域专项规划，建立健全省级统筹、中心城市牵头、周边城市协同的同城化推进机制。提高都市圈交通运输连通性便利性，统筹利用既有线与新线因地制宜发展城际铁路和市域（郊）铁路，有序发展城市轨道交通，构建高速公路环线系统，打通各类未贯通公路和“瓶颈路”，推动市内市外交通有效衔接和轨道交通“四网融合”，有序推进城际道路客运公交化运营。引导都市圈产业从中心至外围梯次分布、合理分工、链式配套，推动产业园区和创新基地合作共建。鼓励都市圈社保和落户积分互认，统筹布局新建大型公共服务设施，促进教育医疗资源共享。

《吉林省工业发展“十四五”规划》明确指出，鼓励成立产业集聚发展促进机构、行业协会、产业联盟等社会组织，引导产业相近、业务关联、优势互补的企业集群式发展。加强中小企业公共服务体系建设，建立健全中小企业公共服务平台，支撑企业全生命周期、面向不同服务需求。支持建设创业孵化基地、小型微型企业创业创新基地等特色载体，促进中小企业集聚发展。推动建设一批特色优势突出、产业链协同高效、核心竞争力强、公共服务体系健全的新型工业化示范基地。

（2）区位优势

走向推进工业化的主要区域，是连接周边各城区、开发区和主城区的枢纽核心。长春经开区交通发达，具备公路、铁路、航空三位一体的综合交通优势：位于机场、高铁、铁路几个交汇点，交通运输成本相对最低。航空方面，距离吉林省航空枢纽—龙嘉机场仅15公里，通过70条国内航线、16条国际航线辐射国内外；公路方面，可1小时抵达长春周边县市区，距大连、丹东、营口等出海口仅有4-6小时车程；铁路方面，“长满欧”国际货运班列直达欧洲腹地，面向国际的物流通道已经打通。

（3）产业优势

建区以来，始终坚持工业立区、产业兴区，经济规模已占到母城长春市的1/10，区内企业达9,000多户，其中工业企业1,100多户，产值亿元以上企业83户，世界500强兴办的企业占全市近一半，特别是大陆汽车电子、富维安道拓两户企业产值突破100亿元，进入全省百亿级企业阵营。经过多年积累，形成了结构合理、特色鲜明、优势突出的现代产业体系。汽车零部件产业作为全区最大支柱产业，共有规上企业48户，包括大陆、马瑞利、法雷奥、奥托立夫、博泽、富维、福耀等一批世界知名零部件企业，产值占长春市汽车零部件产值的40%，属于一汽核心配套区域。长春经开区从支持骨干企业原地技改扩能、整车生产企业嫁接提升产能、大力引进新的高端汽车零部件项目三个方面入手，汽车及零部件产业形成千亿级产值。农产品深加工产业依托九三集团和大成集团，两户企业产值超过百亿元，其中九三集团已经成为省内最大的大豆加工企业，同时中粮长春玉米产业园建成后将成为全国玉米深加工产业最大也最具代表性的产业基地。按照传统产业品牌化、支柱产业高端化、新兴产业规模化思路，长春经开区正在全力打造生物基材料、大数据、新能源汽车、以机器人为代表的高端装备制造、以石墨烯为代表的新材料、生物医药、以跨境电商为代表的国际贸易七个战略性新兴产业。这七个新兴产业，以特色产业园区的形式，已形成一定的发展基础，产值已占到长春市的 1/3。

项目占地163万平方米，包含央企吉林总部大楼、五星级酒店、高端人才公寓、奥莱购物中心、双创基地、特色产业园区、部分科技住宅等。

该项目投资1,000,000万元，其中建设投资800,000万元。

企业自筹。

项目达产后，年销售收入400,000万元，利润122,000万元，投资回收期11.6年（税后，含建设期3年），投资利润率12.2%。

说明：表中“万元”均为人民币

本项目的实施符合国家、地方和相关企业的长远利益、市场潜力巨大。可带动区域经济的可持续发展，促进地区经济繁荣，并对长春市相关产业的发展产生积极的影响。本项目能带动就业1,000余人，对于维护社会稳定，保障人民群众生活都有相当大的积极作用，具有良好的社会效益。